Die neue EU-Methode beantwortet eine engere Frage, als der Begriff „Wohnungsstress“ vermuten lässt. Sie soll Gebiete markieren, in denen Kaufpreise im Verhältnis zu Einkommen hoch sind oder über zehn Jahre deutlich gestiegen sind und zugleich mindestens ein lokaler Druckfaktor voraussichtlich drei Jahre anhält.
Im ersten Schritt werden durchschnittliche Immobilienpreise durch durchschnittliche Jahreseinkommen geteilt. Im zweiten müssen Behörden Ursachen wie Bevölkerungswachstum, Angebotslücken oder kurzfristige Vermietung belegen. Dieses Zwei-Stufen-Verfahren verhindert, dass ein hoher Preiswert ohne lokale Erklärung automatisch zur vollständigen Diagnose wird.
Die Stärke ist Vergleichbarkeit: Eine gemeinsame Logik zwingt Behörden, Preisniveau, Trend und Ursache getrennt zu dokumentieren. Die zugrunde liegenden Einkommensdaten stammen unter anderem von Eurostat. Die JRC-Primärpublikation war beim aktuellen Direktabruf technisch abgewiesen; die Methodenschritte wurden deshalb über die aktuelle JRC-Zusammenfassung und die verlinkten Datensätze geprüft.
Die Schwäche liegt in der Auswahl des Leitindikators. Ein Preis-Einkommens-Verhältnis beschreibt vor allem den Zugang zum Eigentum. Haushalte mit niedrigen Einkommen, steigende Neuvertragsmieten, Überbelegung, Energiekosten oder schlechte Wohnqualität können lokal erheblichen Druck erzeugen, ohne im Durchschnittswert ausreichend sichtbar zu werden. Auch Unterschiede zwischen Stadtteilen verschwinden in regionalen Mittelwerten.
Behörden sollten das Screening daher als Startpunkt verwenden und mindestens Mietkostenquote, Einkommensverteilung, Leerstand, Neubau, Wohnqualität und Verdrängungsrisiken ergänzen. Die Methode kann Gebiete vergleichbarer markieren; sie beweist weder die Wirksamkeit einer Maßnahme noch ersetzt sie eine lokale Sozial- und Mietmarktanalyse.